il

منظور از ملک ورثه ای، ملکی می باشد که مالک و صاحب آن فوت کرده است و اکنون به ورثه یا وراث به ارث رسیده است. خرید ملک ورثه ای به دلیل وضعیتی که دارد اندکی متفاوت از خرید سایر املاک عادی است و برای همین می بایست به یکسری نکات هنگام خرید آن توجه نمود.

برای مثال در صورتیکه مالک قبل از فوتش از طریق وصیت نامه ای ملک مزبور را به شخص خاصی غیر از ورثه منتقل کرده باشد نمی توانید آن ملک را به عنوان ملک ورثه ای از وراث خریداری نمایید. بنابراین باید قبل از خرید ملک ورثه ای از نبود وصیت نامه در این زمینه اطمینان حاصل نمایید. در این مقاله به بررسی کامل نکاتی که قبل از خرید ملک ورثه ای باید به آن توجه نمایید خواهیم پرداخت.

مطمئن شوید که ملک متعلق به متوفی است

مسلما در صورتی شما می توانید ملکی را از ورثه خریداری کنید که متعلق و به نام مالک فوت شده باشد و نه شخص دیگر. بنابراین برای اطمینان لازم است خریدار سند ملک را ملاحظه نماید تا در این خصوص شبهه ای وجود نداشته باشد.

 

dghhg

اطمینان از رضایت همه وارثان برای فروش ملک

شما در صورتی می توانید یک ملک ورثه ای که بین چند ورثه تقسیم شده است را خریداری نمایید که همه آن ها به فروش ملک راضی نباشند در غیر اینصورت حتی اگر همه ورثه به جز یک نفر از آن ها نیز به فروش ملک راضی نباشند نمی توان ملک را خریداری نمود. در این حالت می توان با مراجعه به دادگاه درخواست تفکیک سهم نمود.

البته در صورت عدم حضور یکی از ورثه به هر دلیلی از جمله خارج از کشور بودن یا بیماری و… حضور و اعلام رضایت وکیل وی نیز کافی می باشد.

بررسی مفاصا حساب مالیاتی ملک

مفاصا حساب مالیات بر ارث، سندی است که توسط اداره مالیات صادر می شود که برای خرید و فروش املاک موروثی به آن نیاز می باشد.

مطابق قانون، ورثه مکلفند حداکثر تا ۶ ماه بعد از فوت، اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه نمایند تا اداره مالیات با توجه به دارایی‌های متوفی، مالیات او را محاسبه کند و مفاصا حساب مالیاتی صادر نماید. بنابراین باید دقت نمود ملکی که قصد خرید آن را دارید، میبایست در فهرست اموال متوفی در این مفاصا حساب ذکر شده باشد.

gjhhf

ملک موروثی

 پس از آن که مالک فوت می‌کند مطابق با قانون انحصار وراثت، املاک متوفی به وراث منتقل می گردد، مگر این که وصیت‌نامه رسمی تنظیم شده باشد و یا شرایط خاصی برای ملک تدوین شده باشد. وراث معمولاً یا اموال به جای مانده از متوفی را بین خود تقسیم می‌کنند، یا اینکه اموال منقول به جای مانده از متوفی را می فروشند و مبلغ بدست آمده از فروش را به نسبت سهم‌الارث بین خودشان تقسیم می کنند و مالکیت مشاع را از بین میبرند.

 نکات مهم قبل از خرید ملک ورثه ایی

 اگر می خواهید ملک  موروثی بخرید ، می بایست در هنگام انجام صحبت های اولیه قبل از خرید و تنظیم مبایعه نامه، به نکات حقوقی آن با حوصله دقت فرمائید تا در آینده با مشکلی حقوقی مواجه نشوید.

 خیلی از افراد در جامعه به دلیل آشنا نبودن به نکات حقوقی مهم در خرید املاک ورثه ایی دچار خسارت های سنگینی شدند که آنها را به شدت دچار مشکل کرده است از این رو توصیه  گروه آسایش گستران به شما همراهان عزیز این است که در طی مراحل خرید ملک موروثی حتما با یک وکیل پایه یک دادگستری  ویا وکیل ملکی  زبده همراه شوید تا از بروز هرنوع مشکل حقوقی در آینده مصون بمانید.

hgjtyk

درصورت عدم امضای یک ورثه در مبایعه نامه ،وضعیت انتقال ملک به چه صورت خواهد بود؟

 درصورت عدم امضا مبایعه نامه توسط حتی یک نفر از وراث در آن صورت خریدار با مشکلات بسیار جدی مواجه خواهد شد، زیرا بدون اذن و موافقت سایر وراث که به هر دلیل سهم الارث خود در ملک موضوع معامله را انتقال نداده‌اند، قادر به تصرف در آن نخواهند بود.

 با ارائه وکالت نامه از سایر وراث می توان املاک موروثی رو فروخت؟

 اگریکی ازوراث از سوی سایر وراث که درهنگام انجام معامله حضورندارندوکالتنامه رسمی برای فروش ارائه نماید،میبایست به چندنکته توجه گردد:

 اول درخصوص اعتباروکالت نامه ارائه شده وعدم عزل وکیل ازسمت وکالت بررسی لازم صورت پذیرد.

 دوم  موضوع وکالت و حدود اختیارات وکیل مورد بررسی واقع و ملاحظه شود که آیا وکیل حق فروش و انجام سایر معاملات نسبت به ملک موضوع معامله را دارد یا خیر؟

 سوم در ارتباط با احراز سمت و اختیار وکیل برای دریافت ثمن و مبلغ معامله است.

 ماده 665 قانون مدنی در این باره مقرر می دارد :”وکالت در بیع وکالت در قبض ثمن نیست …” بنابراین با عنایت به صراحت و روشنی ماده قانون مذکور، خریداربایستی علاوه بر احراز اختیار وکیل برای فروش ملک مندرج در وکالتنامه در مورد سمت و اختیار او برای دریافت ثمن و مبلغ معامله نیز یقین حاصل نماید.

 آیا قیم می تواند  اموال غیر منقول متعلق به صغیر را بفروشد؟

 قیم مجاز به فروش اموال غیر منقول متعلق به شخص صغیر نمی‌باشد.خریدار بایستی از شخصی که مدعی قیمومت شخص صغیر می‌باشد علاوه برقیم نامه، ارائه مجوز واحد سرپرستی دادسرای مربوطه مبنی بر اذن در فروش ملک صغیر را نیز مطالبه نماید.

jrykj

اگر خریدار،سهم وراث را به یک ورثه پرداخت کند تا او بین مابقی وراث مبلغ را تقسیم کند،قانونی است؟

 در این صورت ممکن است بین وراث و خریدار اختلاف بوجود بیاید و حداقل نتیجه آن، این خواهد بود که  اگر وراثی مدعی عدم دریافت سهم خود از مبلغ معامله شوند و از حضور در دفترخانه و تنظیم و امضاء سند رسمی انتقال، خودداری نماید، مبلغی که خریدار پرداخت کرده است ضایع خواهد شد.

 در این صورت خریدار می بایست مجدد به صورت رسمی ،سهم هر ورثه را به خودهمان شخص پرداخت کند.

 اگر پس از معامله مشخص گرددکه بخشی ازملک طی وصیتنامه متعلق به شخص دیگراست،نتیجه معامله چه خواهد بود؟

 بهتر است خریداردرهنگام انجام معامله یک ملک ،از وراث درموردوجودویا عدم وجود وصیت نامه ازمتوفی تحقیق وبررسی لازم رابعمل آورد.

 حال اگر  مشخص گردد که قسمتی از ملک مورد معامله به نفع شخص دیگری وصیت شده است

 حضور آن شخص نیز در هنگام تحریر و امضاء مبایعه نامه ضروری و لازم است.

 درغیر اینصورت شخصی که قسمتی ازملک به نفع اووصیت شده،می‌تواند دردادگاه به طرفیت وراث وخریداراقامه دعواکرده ومعامله راابطال نماید.

hjk

 

فرم مالیاتی شماره ۱۹ چیست؟

 فرمی است که توسط اداره دارایی صادر می شود:

 درآن مشخصات کامل ملک ذکر می شود که علاوه بر آن مالیات بر ارث از ورثه دریافت شده است.

 اگر یکی از ورثه محجور یا صغیر باشد حکم چیست؟

 سهم او به ولی، قیم یا وصی  وی سپرده می شود.

 حدود اختیارات وکیل در فروش املاک موروثی چگونه تعیین می شود؟

 حدود اختیارات وکیل در وکالتنامه تعیین خواهد شد که دو حالت وجود دارد:

 اجازه فروش و اجازه دریافت ثمن معامله.

 احراز این امر مهم است که بدانید طرف مقابل تان اجازه فروش ویا دریافت ثمن معامله را دارد یا خیر.

 اگر ورثه ای  در خارج از کشور زندگی کند معامله ملک چگونه خواهد بود؟

 اشخاصی که در کشور حضور ندارند باید وکالت‌نامه وکیل خود را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج از ایران تنظیم کنند.