uioui

قراردادهای ملکی مانند تمام قراردادها تحت شرایطی قابل فسخ می باشنداگر می خواهید معامله ملکی را فسخ کنید باید ابتدائاً اراده داشته باشید. پس از اراده دومین شرط فسخ معامله ملکی اهلیت است  و مهمترین شرط برای فسخ معامله ملکی این است که شخص قانوناً مجاز به فسخ باشد یعنی یا حین انعقاد عقد برای خودش یا دیگری حق فسخ قرار داده باشد یا به وسیله موجبی قانونی حق فسخ را پیدا کرده باشد.

فسخ به معنای برهم زدن و انحلال ارادی معامله است و  پایان دادن حقوقی به معامله ممکن است از طرف یکی از طرفین یا شخص ثالثی صورت گیرد.

برهم زدن و فسخ معامله از جمله معامله ملکی تابع شرایطی می باشد و اینگونه نیست که هر کدام از طرفین هر وقت اراده کند بتواند از قرارداد کناره گیری کند زیرا ممکن است به طرف دیگر قرارداد در اثر این فسخ، خسارت و ضرر و زیانی به بار آید.

بنابراین باید دید در چه صورت طرفین یک قرارداد ملکی از قبیل خرید و فروش ملک، اجاره و… می توانند از یک قرارداد کناره گیری نمایند. در این مقاله به طور کامل شرایط فسخ یک قرارداد ملکی و انواع آن را توضیح می دهیم. در ابتدا توضیح مختصری راجع به فسخ معاملات به طور کلی می دهیم و سپس به فسخ معاملات ملکی می پردازیم.

popu

چگونگی فسخ معاملات ملکی

اصولا فسخ معاملات ملکی یا به صورت توافقی انجام می شود یا به حکم قانون و یا به صورت یک جانبه که در ادامه هرکدام بررسی می شوند.

شرایط فسخ قرارداد ملکی بر اساس توافق طرفینطرفین قراداد ملکی می توانند در ضمن معامله یا خارج از آن شرط کنند که یکی از طرفین یا هر دوی آنها یا شخص ثالثی، حق فسخ معامله را داشته باشد. مثلا در قرارداد فروش خانه ای چنین حقی را برای خریدار یا فروشنده و یا شخص ثالثی به جز آن دو لحاظ کنند و یا در یک قرارداد جداگانه.
مثال دیگر اینکه کسی ملکی را به دیگری بفروشد و داخل قرارداد شرط شود که هر یک از طرفین یا شخص ثالث هر زمان بخواهند، بتوانند ظرف یک هفته آن معامله را فسخ نمایند.
همچنین در صورتیکه یکی از طرفین بخواهد معامله ملکی را فسخ نماید ولی اختیار فسخ یکجانبه هم برایش پیش بینی نشده باشد میبایست رضایت طرف دیگر را برای فسخ توافقی به دست آورد.

شرایط فسخ معامله ملکی به موجب حکم قانوندر مواردی قانون برای پیشگیری از زیانی که ممکن است از قرارداد متوجه یکی از دو طرف معامله شود، به فسخ معامله حکم می‌کند. مثلا در صورتی که شخصی خانه ای را بخرد ولی متوجه شود که فروشنده در خصوص آن خانه او را فریب داده به استناد خیار تدلیس و ماده ( ۴۳۸ قانون مدنی) اختیار فسخ معامله را دارد.

شرایط فسخ قرارداد ملکی به صورت یکجانبهدر خصوص این شرط توضیح آنکه در همه قراردادها، مثلا خرید یا اجاره، در یکی از بندهای قرارداد پیش بینی شده است که هر دو طرف اجازه دارند طی مدت زمان معین، با در نظر گرفتن قوانین، داشتن دلایل موجه، قرارداد امضا شده را فسخ نمایند. بنابراین اصل بر اینست که به صورت یک‌طرفه نمی‌توان معامله را فسخ کرد مگر آنکه چنین حقی برای برای طرفین در قولنامه قید شده باشد.

معمولا فسخ یک جانبه قرارداد خرید و فروش ملک، در سه حالت انجام می شود که همه ناشی از حکم قانون هستند.

u7i

در واقع فسخ یک جانبه زیر مجموعه فسخ قانونی می باشد:

طرفین معامله در قرارداد بندهایی را برای شرایط فسخ معامله ملکی پیش از موعد، مقرر مینمایند که به آنخیار شرطمی‌گویند. همچنین نحوه پرداخت خسارت و ضرر و زیان فسخ قرارداد خرید و فروش ملک را نیز بیان می کنند.

یکی از طرفین معامله، متوجه می شود که خانه خریداری شده با آنچه که برای او در در قرارداد توصیف شده و بر آن توافق کرده اند متفاوت است. مثلا کسی خانه‌ای را خریداری می کند و هنگام تحویل متوجه می شود که ملک با آنچه که قبلا برای او توصیف شده تفاوت دارد در این حالت خریدار اختیار فسخ معامله را دارد که به چنین اختیاری خیار رؤیت و تخلف وصف می گویند .

علاوه بر آن در صورتیکه ملک معیوب و خراب از آب در آید نیز اختیار فسخ ایجاد می شود که به آن خیار عیب گفته می شود و در صورتیکه در معامله ملک فریبکاری صورت گرفته باشد نیز خریدار به استناد خیار تدلیس حق فسخ یکجانبه را خواهد داشت.

برای فسخ کردن یک قرارداد ملکی سه شرط اصلی وجود دارد که در زیر آمده است:

کسی که می‌خواهد قرارداد را فسخ کند برای انجام این کار اراده کند.

طرف مایل به فسخ این کار را با رضایت کامل و بدون اکراه انجام دهد. یعنی اگر فسخ کننده‌ی قرارداد متوجه اکراه و عدم تمایل فرد، به هر دلیل، برای فسخ قرارداد بشود حتی با وجود فسخ قرارداد، این فسخ اثر قانونی ندارد.

در نهایت فسخ قرارداد باید توسط کسی انجام شود که اصطلاحاً “اهلیت” این کار را داشته باشد. به این معنی که از نظر سن و سال و عقل به ‌اندازه‌ی کافی قابل ‌اعتماد و موجه باشد.

مهم‌ترین نکته‌ای که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که تحت هیچ شرایطی به ‌صورت یک‌ طرفه نمی‌توانید معامله را فسخ کنید. این فقط در صورتی امکان‌پذیر است که این حق برای شما یا طرف مقابلتان در قولنامه ذکر شده باشد. این درست مثل قانون فسخ قولنامه در قراردادهای اجاره‌ی ملک است.

o8o

اما مورد دیگری که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که اگر مصر هستید این کار را انجام دهید باید برای آن دلیل موجهی داشته باشید و توضیح این‌که شما از این معامله فقط پشیمان هستید و دلیل موجه دیگری ندارید، اصلاً پذیرفتنی نبوده و قانون به خاطر آن به شما اجازه‌ی  فسخ قرارداد خرید و فروش را نمی‌دهد.

یکی از قیودی که در قولنامه‌ها، چه برای اجاره‌ی یک ملک و چه فروش و خرید خانه آن ذکر می‌شود، این است که اگر هر یک از طرفین بنا به دلیلی به ‌جز آنچه در بالا به آن‌ها اشاره شد مایل به فسخ قرارداد باشند، باید به ‌طرف مقابل ضرر و زیان بدهد.

مبلغ این ضرر و زیان مقدار مشخصی نبوده و معمولاً به‌ صورت کاملاً توافقی و البته منصفانه عددی برای آن تعیین می‌شود که طرف درخواست‌کننده با پرداخت آن می‌تواند قرارداد را فسخ کند. البته در اغلب موارد در قولنامه‌ها این موضوع ذکر می‌شود و برای آن مبلغی تعیین می‌شود که موجب تضمین معامله باشد.

jutk

فسخ قرارداد فروش

برای اینکه بتوانید یک فسخ فروش داشته باشید ابتدا باید با اصطلاحات حقوقی و عرفی مبایعنامه آشنا شوید. این اصطلاحات اگر در زمان پیش نویس قرارداد استفاده شده باشند هر کدام ویژگی خاصی به معامله می دهند.

خیار مجلسمنظور از خیار مجلس آن است که خریدار یا فروشنده در جلسه‌ای که قرار است معامله انجام شود، حضور داشته باشند.

خیار غبنخیار غبن به معنای حق فسخ قرارداد خرید خانه در صورت کلاهبرداری یکی از طرفین است که در این صورت به شخص زیان دیده در اصطلاح «مغبون» گفته می‌شود.

خیار شرطخیار شرط به حالتی اشاره دارد که هر دو طرف مهلت قانونی را برای حق فسخ قرارداد خرید خانه در نظر می‌گیرند؛ در این صورت هر کدام از طرفین می‌تواند بدون پرداخت هیچ خسارتی به هر دلیلی فسخ قرارداد خرید خانه را انجام دهد.

خیار تدلیسخیار تدلیس عبارت است از اختیار فسخ قرارداد خرید خانه در حالتی که فروشنده واقعیت را به خریدار نشان ندهد و بخشی از آن را یا کتمان کرده و یا خلاف آن چه که در واقع هست، نشان دهد.

خیار تخلف شرطمنظور از خیار تخلف شرط اختیار بر هم زدن معامله در زمانی است که خریدار یا فروشنده بر روی شرط یا شروطی با هم توافق کنند، اما یکی از آن‌ها به تعهدات خود عمل نکند.

خیار عیبخیار عیب به معنای وجود عیب در کالای مورد نظر است که در فسخ قرارداد خرید خانه، به وجود عیب و نقص‌هایی در خانه اشاره دارد که قبلاً درباره‌ی آن توافقی صورت نگرفته است.

خیار رؤیتخیار رؤیت اشاره دارد به اختیار فسخ معامله در صورتی که طرفین، معامله‌ای را با مبلغ معین انجام داده باشند و بعد از معامله متوجه شوند که واقعیت خانه یا مبلغ پرداختی با آنچه بر آن توافق کرده‌اند، متفاوت است؛ در این صورت هر دو اختیار فسخ قرارداد خرید خانه را خواهند داشت.

خیار شرکتخیار شرکت به اختیار بر هم زدن معامله در زمانی اشاره دارد که معلوم شود خانه فروخته شده، متعلق به شخص دیگری بوده است؛ در این صورت خریدار می‌تواند معامله را فسخ نماید.

خیار تأخیرخیار تأخیر هم همان‌طور که از نامش پیدا است به وضعیتی دلالت دارد که خریدار دربارۀ پرداخت وجه و یا فروشنده دربارۀ تحویل خانه تأخیر داشته باشند.

ui67yu

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

برای اینکه معامله‌ای صحت داشته باشد باید مواردی که در قانون مدنی آمده است رعایت شود. بر همین اساس قانون‌گذار در ماده ۱۹۰ قانون مدنی شرایط کلی صحت معامله را بیان کرده است. این ماده در چهار بند است:

قصد طرفین و رضای آن‌ها؛

اهلیت طرفین؛

موضوع معین که مورد معامله باشد؛

مشروعیت جهت معامله.

اما سوال اینجاست که چگونه می‌توان قرارداد مشارکت در ساختی تنظیم نمود که حتی در صورت بروز اختلاف نیز طرفین از مراجعه به دادگاه بی‌نیاز شوند؟

از آنجا که افراد عادی (غیر دولتی) حق اعمال زور علیه یکدیگر را ندارند، در صورت بروز اختلاف اگر بخواهند علی رغم میل طرف مقابل احقاق حق کنید غیر از توسل به زور که می‌بایست از مجرای مراجعه به نظامات دولتی مثل دادگاه‌ها صورت بگیرد گزینه دیگری پیش روی شما نیست.

هرچند تنظیم درست شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت یا سایر قراردادها ممکن است نیاز شما به مراجعه به دادگاه را کمتر کند (در بسیاری از موارد تنظیم نادرست شرط داوری باعث می‌شود لزوم مراجعه طرفین به دادگاه برای اموری همانند الزام طرف ممتنع به تعیین داور بیشتر از حالت عادی هم بشود) اما اعتراض به رای داور و اجرای آن همواره نیازمند مراجعه به دادگاه است.

پس هیچگاه نمی‌توان از مراجعه به دادگاه به عنوان آخرین راه حل در رفع اختلاف بی‌نیاز شد اما می‌توان راهکارهایی در قرارداد پیش‌بینی نمود که اولا با تعیین دقیق حقوق و تکالیف طرفین زمینه بروز اختلاف کمتر شود و ثانیا با تدابیر لازم قراردادی هزینه تخلف احتمالی از تکالیف قراردادی را برای ناقض قرارداد سنگین تر نمود. بدین ترتیب می‌توان امیدوار بود که تا حد زیادی از بروز اختلافات قراردادی جلوگیری شود.

 

tytj

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

فسخ قرارداد موضوعی حقوقی پیچیده‌ای است. در صورت مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف مورد طرفین که در قرارداد پیش فروش ساختمان قید شده است، در قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ قرارداد اعطا شده که این مقررات با مقررات قانون مدنی متفاوت است.

برای نمونه در قانون مدنی، اگر مساحت ساختمان فروخته شده کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و چنانچه مساحت بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد ، گاهی فروشنده حق فسخ دارد (مواد ۳۵۵ ،۳۸۴ و ۳۸۵ قانون مدنی).

اما طبق قانون پیش فروش ساختمان اگر مساحت ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از ۵ درصد کمتر از مساحت توافق شده (کمتر از ۹۵ درصد توافق شده) باشد، در این صورت قانونگذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت داده است. همچنین در صورت اضافه شدن مساحت ملک مازاد بر آنچه در قرارداد پیش فروش ساختمان پیش‌بینی شده است.

چنانچه این مقدار تا ۵ درصد مازاد بر مساحت پیش‌بینی شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند، ولی اگر مقدار مازاد بیش از ۵ درصد مساحت یاد شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ دارد.